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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：568 萬
參考單價：27.07 萬/坪
地址：台南市東區中華東路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 1衛
總坪數：20.98 坪 (不含車位面積)
主建物面積：16.36 坪
附屬建物面積：1.6 坪
共同使用：3.02 坪
土地面積：5.82 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：600 元/月
鄰近學校：崇明國小.崇明國中
鄰近公園：巴克禮公園
生活機能：崇德市場
面臨路寬：約12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格與地段優異：位於東區中華東路，鄰近南紡購物中心、崇明國小/中學及巴克禮公園，生活機能成熟。568 萬的總價在該區域屬於較親民的入門選擇。格局實用：2 房 2 廳設計，坪數雖小但動線靈活，通風採光佳，適合首購族或投資出租。交通潛力：鄰近捷運藍線 B8 站（預計完工），未來通勤便利性將提升。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：45 年房齡屬於老舊公寓，需注意管路、水電及防水等潛在隱患，可能需額外預算裝修。無電梯與停車位：位於 4 樓（總共 5 層），爬樓梯對高齡或行動不便者不友善；未含車位，僅提供機車月租且不固定。
機會 (Opportencies)	公共建設升值空間：待捷運藍線通車後，該區域交通價值有望提升，帶動房價。危老重建潛力：符合老舊公寓條件，若未來有都更或危老重建計劃，屋主可享有較多權益與獎勵。租金需求穩定：鄰近學校與市場，對於學生族群或小家庭而言，租賃需求始終存在。
威脅 (Threats)	融資與轉手風險：高屋齡房屋在銀行貸額認定上可能較嚴格，未來買家貸款難度增加，導致轉手流動性不如新成屋。維護成本上升：隨著屋齡增加，公共設施損壞或個人修繕（如管線、外牆）成本將逐年提高。區域競爭：東區新案林立，老公寓在保值性上可能長期受壓抑。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件適合「首購族」或「投資客」考慮，但不建議以終身住家為規劃者購買。

主要理由：

性價比高但需承擔風險：568 萬的價格在台南東區買到鄰近學校與商圈的兩房，門檻相當低，是進入該區域的良機。但需接受老舊屋齡帶來的隱憂（如漏水、管線問題）及爬樓不便。
交通紅利尚未完全反映：目前價格可能已部分反應捷運預期，若預算有限且看重未來升值潛力，此標的是不錯的起點；但若追求居住舒適度（如有電梯或車位），則建議增加預算尋覓新案或較新建築。
生活機能成熟：步行即可抵達崇德市場、學校與公園，對無車族或通勤者而言極具便利性。

總體而言，若您能接受老屋維護問題且以資金運用為主（自住兼投資），此標的值得入手；若追求長久舒適居住體驗，則建議再觀察其他較新房源。